La nueva Ley de Vivienda, que ha pasado por diferentes negociaciones y modificaciones los últimos tres años, tiene su ultima versión, donde se concreta y amplía la intervención en el mercado y el control real de las rentas descritas en el primer texto. Una vez esté aprobada, los alquileres en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.
Ampliación de las zonas tensionadas
Se amplía la declaración de zonas tensionadas, cuya consideración existe con el cumplimiento de una de las dos situaciones, para que el área pueda ser declarada como tensionada.
Las condiciones son:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Topes en el alquiler y modificación de clasificación de grandes tenedores
Para colocar los topes se tendrá en cuenta la modalidad de contrato y el perfil del casero. En el caso de los pequeños propietarios que cuenten con cinco inmuebles en un área tensionada, el límite vendrá marcado por el contrato anterior, además de otorgar una serie de bonificaciones a estos propietarios para incentivarles a alquilar sus inmuebles.
Para los grandes propietarios, el tope se establecerá mediante la aplicación de un índice de referencia que se encuentra en preparación y entraría en vigor el 1 de enero de 2025. Mientras tanto, durante 2023 se aplicará el límite del 2% actual, para el 2024 será del 3% a todos los contratos en vigor, sin importar el tipo de propietario.
Se rebaja la definición de gran tenedor de 10 a 5 inmuebles. Así, los propietarios que posean 5 o más inmuebles, en un área tensionada, se considerarán grandes tenedores y se les aplicarán las medidas y especificidades para este régimen.
Propietarios e Inquilinos
El propietario deberá cubrir los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble. «El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será él, quien pague los gastos que dicho servicio genere», recoge el acuerdo. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes tenedores.
Los propietarios que busquen alternativas para compensar esos gastos no tendrán alternativa, pues la ley prohíbe también aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, como costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente. Así, se evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas. Además, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes, cerrando otra posible vía de fraude y protegiendo a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler.
Desahucios
Respecto a los desahucios, se prohíbe que se realicen sin fecha y hora predeterminada. Además, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, siendo posible aplazar los procesos más de 2 años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. También, se le da facultada a cada comunidad de articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
Durante el mes de mayo, la aprobación de esta ley entrará en última instancia y quedarán definidos los puntos aprobados, además de sus detalles. Como profesionales en el sector inmobiliario, en Prada Inmobiliaria estamos al tanto de esta actualización para mantenerte informado.
